Với chu kì 10 năm 1 lần, vậy bong bóng BDS năm 2019 liệu có còn bùng nổ? Nguyên nhân của sự hình thành bong bóng là do đâu và các chuyên gia đang có những nhận định như thế nào về vấn đề bong bóng BDS năm 2019 này?

Vỡ bong bóng bất động sản không chỉ khiến các nhà đầu tư điêu đứng mà còn gây ra rất nhiều hậu quả đến nền kinh tế vĩ mô. Trước những lo ngại về chuyện “lịch sử lặp lại” chu kì 10 năm của bong bóng bất động sản, nhiều người đặt câu hỏi liệu rằng bong bóng BDS năm 2019 có tiếp tục bùng nổ vào năm 2019 hay không?

Bong bóng BDS năm 2019 là gì ?

Bong bóng BDS năm 2019 là hiện tượng giá bất động sản được đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó. Giá trị của bất động sản được “bơm” lên đến một thời điểm nhất định thì tính thanh khoản của bất động sản sẽ không còn. Khi đó, đám đông sẽ nhận ra được việc “bơm thôi” giá trị này dẫn đến thị trường bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm. Đây được gọi là hiện tượng vỡ bong bóng BDS.

bong bóng BDS năm 2019

Bong bóng bất động sản

Vậy thị giá của bất động sản được tạo thành như thế nào?

Những yếu tố tạo thành thị giá bất động sản bao gồm những yếu tố định lượng được và những yếu tố vô hình.

Những yếu tố định lượng được bao gồm:

- Quy luật cung cầu của thị trường: đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định thị giá của bất kỳ loại tài sản nào.

- Khả năng mua của người tiêu dùng.

- Dòng tiền đang rót vào kênh bất động sản.

- Tình hình kinh tế vĩ mô: tăng trưởng GDP, lạm phát, v..v

Những yếu tố vô hình bao gồm :

- Tác động và kỳ vọng của các nhà đầu cơ.

- Trào lưu tâm lý của đám đông.

- Các chính sách của chính phủ. 

- Tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Hiệu tượng bong bóng BDS năm 2019 sẽ xảy ra tại sao có nhiều người tin như vậy

Chu kỳ bong bóng bất động sản 10 năm

Tình trạng bong bóng bất động sản đã xảy ra vào các năm 1989, 1999 và 2009. Dễ nhận thấy quy luật 10 năm một lần nên việc nhiều người lo ngại về thị trường bất động sản sẽ rơi vào khủng hoảng vào năm 2019 là điều hoàn toàn dễ hiểu vì thế hiện tượng Bong bóng BDS năm 2019 là điều mà các chuyên gia đã nhận định.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính ngân hàng nhận định vấn đề bất động sản trên khía cạnh tín dụng. Theo ông, vấn đề của các ngân hàng hiện nay nằm ở việc phân loại tín dụng cho vay bất động sản. Nhiều ngân hàng đã phân loại các khoản vay mua nhà và thế chấp chính căn nhà đó sang loại vay tiêu dùng. Nếu tiến hành phân loại lại các khoản vay thực chất mang bản chất kiếm lời từ bất động sản thì tỷ lệ nằm trong tổng dư nợ ngân hàng không dưới 20%. Tỉ lệ này là quá lớn và đem lại nhiều rủi ro cho nền kinh tế.

Ông cũng cho biết thêm tại nhiều địa điểm, giá bất động sản đã tăng lên đến 100%. Đây là dấu hiệu của hiện tượng Bong bóng BDS năm 2019 đang hình thành và có thể vỡ bất cứ lúc nào.

Dù đang trong cơn sốt tuy vậy vẫn chưa có dấu hiệu sẽ xảy ra bong bóng BDS năm 2019

Thị trường bất động sản đang trong cơn sốt, nhưng chưa có dấu hiệu xảy ra tình trạng “Bong bóng BDS năm 2019

Ở khía cạnh khác, nhiều chuyên gia trong ngành nhận định chưa có cơ sở để cho thấy khủng hoảng bất động sản sẽ diễn ra hiện tượng bong bóng BDS năm 2019.

Bà Nguyễn Hoài An, giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh, để biết được kịch bản khủng hoảng có diễn ra hay không, cần phải nhìn vào các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tốc độ tăng trưởng GDP, tình hình lạm phát, v…v

Nhìn vào thực tế hai cuộc khủng hoảng năm 2007 đến đầu năm 2008 và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011, có thể nhận thấy các biểu hiện chung của nền kinh tế dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản như:

- Chỉ số tăng trưởng GDP ở mức rất cao (ví dụ năm 2007 tăng trưởng GDP đạt 8,48%) khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư mà nhiều người muốn đổ tiền vào.

- Chính sách nới lỏng tín dụng của các ngân hàng tạo điều kiện vay tiền để đầu tư bất động sản.

- Mức lạm phát ở mức cực kỳ cao, đạt đến 15%.

- Xuất hiện nhiều nhà đầu tư, môi giới tìm cách thổi phồng giá trị, đánh vào tâm lý đầu tư “lướt sóng” muốn kiếm lời nhanh của nhiều người.

- Có sự lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản.

Các chỉ số đều ở mức ổn định

Quay trở về thời điểm hiện tại, tăng trưởng GDP năm 2018 dự kiến ở mức khoảng 6,5 – 6,7%, đây là một mức tăng trưởng khá hợp lý. Chỉ số lạm phát dừng ở mức vừa phải 4%. Bên cạnh đó, chủ trương không nới “room” tín dụng trong những tháng cuối năm 2018 vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố. Các chính sách tín dụng hiện nay đang được đánh giá là thận trọng, chặt chẽ, hạn chế dần tín dụng bất động sản.

Ngành bất động sản đang thu hút 5,4 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng nguồn vốn FDI trong 6 tháng đầu năm 2018. Thêm vào đó, các chỉ số phát triển của doanh nghiệp đang trên đà tăng ổn định, giá nhà ở thị trường sơ cấp và thứ cấp đang ở mức tăng dưới 5%.

bong bóng BDS năm 2019 

Bong bóng bất động sản khó xảy ra vào năm 2019

Từ những phân tích trên, các chuyên gia nhận định rằng sẽ khó xảy ra tình trạng “Bong bóng BDS năm 2019”. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng đang có những bất ổn, nếu không khắc phục kịp thời thì tình trạng “Bong bóng BDS năm 2019” sẽ sớm xảy ra trên diện rộng và để lại hậu quả lớn cho toàn bộ nền kinh tế.

Nguyễn Phạm Quốc Ảnh

 


(*) Xem thêm: